公募REITS值得买吗？

这几天公募REITS的消息比较多，今天是正式发行上市的日子，我们就来看看这个公募基金的新物种是不是值得投资，怎么看待它。

我们先来厘清一些基本的概念。

关于本次发行的公募REITS基金，我们先看一个表格,说明了发行的时间、价格、项目的名字，封闭的周期等等。

认购门槛和费率

项目类型、原始权益人信息

从首批公募REITS项目的来源地来看，项目分布在北、上、广、深、江、浙，可以说是中国经济最具活力，人口最集中，最富庶的地区，当然大家可以看看这些地方的房价，也就能说明这些地方的不动产都很贵。

但是这是不是就说明，这些项目就高枕无忧了呢？凡是投资都有两面性，我们来分别说说

好的一面，

1、公募新的物种为了一炮打响，而且在今年这个时间点，万万不敢步子大了扯着那啥，所以项目确实是优中选优。看看北上广深江浙，这个阵势，简直就是中国基础设施届的核心资产。就公募REITS本身来说，都是优等项目了，没啥可说的。

2、项目类型，也还好。金桥银路，还是有些不错的项目的。

3、就算项目不行了，这些地皮应该也是蛮值钱的。不会亏的骨头渣都不剩。对于风险偏好不高，又想要高一些收益的投资者来说是个福音。

需要好好斟酌的一面，

1、公募REITS的风险收益介乎于债券与股票之间，基金也是一样，在债券型与股票型之间。所以再好的公募REITS，他的收益上限，是有个天花板的。股票有十倍股，公募REITS应该不会有，也许99年封闭期后可以达到？

2、在房住不炒的政策指引下，很多的基础设施的价格涨幅也会有所限制。

3、需要搞清楚公募REITS的风险收益特征，他的定位是什么，这样在我们做资产配置，做组合的时候就可以好好利用它。好比以前炒菜用葱姜蒜，今天妈妈买了个洋葱，我们怎么用它，是跟大葱一样，还是跟蔬菜一样来用，那我们就要先熟悉它的特性。

4、公募REITS往往面向的是专业的机构投资者，长期的资金，大量的资金，对于普通投资者来说可以把这些优质的公募REITS当做债基来对待。

5、公募REITS的研究往往需要基础设施不动产领域的专业人士，在专业机构里都属于比较小众的，更不用说对于一般投资者了。所以研究的难度稍微大一些，从这一点来说，如果一个投资者花费同样的时间研究股票，或者研究REITS，经年累月积累下来，获得的回报可能不太一样，当然股票的风险也大，也可能跟牛顿一样。

6、公募REITs成立之后不再开放申购及赎回，只能通过二级市场买卖，届时需要注意基金的折溢价风险。有点买的容易，退出难呦。对于流动性要求比较高的同学们要注意了。

7、项目募集失败等等风险需要注意。

公募REITS基金知识点：

1、基础设施基金的定义

基础设施基金是指基金通过特殊目的载体持有基础设施项目的整体架构。

2、基础设施资产支持证券的定义

基础设施资产支持证券是指依据《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》等有关规定，以基 础设施项目产生的现金流为偿付来源，以基础设施资产支持专 项计划为载体，向投资者发行的代表基础设施财产或财产权益 份额的有价证券。基础设施包括仓储物流，收费公路、机场港 口等交通设施，水电气热等市政设施，污染治理、信息网络、 产业园区等其他基础设施，不含住宅和商业地产。

3、原始权益人定义

原始权益人是指基础设施基金持有的基础设施项目 的原所有人。

4、参与机构定义

参与机构是指为基础设施基金提供专业服务的评估机构、会计师事务所、律师事务所、外部管理机构等专业机构。

5、基金总资产与净资产

基金总资产与基金净资产均指合并报表层面的基金总资产与基金净资产。

6、公募基础设施基金的特点

基础设施基金，是指同时符合下列特征 的基金产品:

(一)80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券， 并持有其全部份额;基金通过基础设施资产支持证券持有基础 设施项目公司全部股权;

(二)基金通过资产支持证券和项目公司等载体(以下统 称特殊目的载体)取得基础设施项目完全所有权或经营权利;

(三)基金管理人主动运营管理基础设施项目，以获取基 础设施项目租金、收费等稳定现金流为主要目的;

(四)采取封闭式运作，收益分配比例不低于合并后基金 年度可供分配金额的90%。

7、收益分配

因基础设施基金的管理、运用或者其他情形而取 得的财产和收益，归入基础设施基金财产。基础设施基金财产 的债务由基础设施基金财产承担。基础设施基金财产独立于原始权益人、基金管理人、基金 托管人及其他参与机构的固有财产。原始权益人、基金管理人、基金托管人及其他参与机构因 依法解散、被依法撤销或者被依法宣告破产等原因进行清算的， 基础设施基金财产不属于其清算财产。基础设施基金财产的债权，不得与原始权益人、基金管理 人、基金托管人及其他参与机构的固有财产产生的债务相抵消。不同基础设施基金财产的债权债务，不得相互抵消

基础设施基金应当将90%以上合并后基金年度 可供分配金额以现金形式分配给投资者。基础设施基金的收益分配在符合分配条件的情况下每年不得少于1次。可供分配金额是在净利润基础上进行合理调整后的金额， 相关计算调整项目至少包括基础设施项目资产的公允价值变动 损益、折旧与摊销，同时应当综合考虑项目公司持续发展、偿 债能力和经营现金流等因素，具体由中国证券投资基金业协会 另行规定。基础设施基金进行分配的，应当至少在权益登记日前2个交 易日公告权益登记日、收益分配基准日、现金红利发放日、可 供分配金额(含净利润、调整项目及调整原因)、按照基金合 同约定应分配金额等事项。

8、如果有兴趣，我们应该从哪些维度来研究一只公募REITS呢？

(一) 基础设施基金整体架构及拟持有特殊目的载体情况;

(二)基金份额发售安排;

(三)预期上市时间表;

(四)基础设施基金募集及存续期相关费用，并说明费用收取的合理性;

(五)募集资金用途;

(六)基础设施资产支持证券基本情况;

(七)基础设施项目基本情况，包括项目所在地区宏观经 济概况、基础设施项目所属行业和市场概况、项目概况、运营 数据、合规情况、风险情况等;

(八)基础设施项目财务状况及经营业绩分析;

(九)基础设施项目现金流测算分析;

(十)基础设施项目运营未来展望;

(十一)为管理基础设施基金配备的主要负责人员情况;

(十二)基础设施项目运营管理安排，聘请外部管理机构的，应当披露外部管理机构基本信息、人员配备、项目资金收 支及风险管控安排等;

(十三)借款安排，基础设施基金成立后保留基础设施项 目已存在对外借款的，应当充分说明理由，详细说明保留借款 的金额、比例、偿付安排、符合法定条件的说明及对基础设施 项目收益的影响，并充分揭示相关风险;

(十四)关联关系、关联交易等潜在利益冲突及防控措施， 包括基金管理人与原始权益人关联关系情况，基金管理人运用 基金财产买卖基础设施资产支持证券涉及的关联交易及其他关 联交易概况，基金管理人就关联交易采取的内控措施等;

(十五)基础设施项目原始权益人基本情况，及原始权益 人或其同一控制下的关联方拟认购基础设施基金份额情况;

(十六)基础设施基金募集失败的情形和处理安排;

(十七)基础设施基金拟持有的基础设施项目权属到期、 处置等相关安排;

(十八)主要原始权益人及其控股股东、实际控制人对相 关事项的承诺;

(十九)基础设施项目最近3年及一期的财务报告及审计报 告，最近一期财务报告截止日距离招募说明书披露日不超过6个 月。如无法提供上述材料，则应当充分说明理由，并提供基础 设施项目财务状况和运营情况;

(二十)经会计师事务所审阅的基金可供分配金额测算报 告，测算期限不超过2年且不晚于第二年年度最后一日;

(二十一)基础设施项目尽职调查报告、财务顾问报告(如有);

(二十二)基础设施项目评估报告;

(二十三)主要参与机构基本情况，包括名称、注册地址 与办公地址、成立日期、通讯方式、法定代表人、主要业务负 责人等;

(二十四)可能影响投资者决策的其他重要信息。

9、除了流动性风险外，基金募集失败也是一种可能性，包含哪些情况？

基金募集期限届满，出现下列情形之一的，基础设施基金募集失败:

(一)基金份额总额未达到准予注册规模的80%;

(二)募集资金规模不足2亿元，或投资人少于1000人;

(三)原始权益人或其同一控制下的关联方未按规定参与战略配售;

(四)扣除战略配售部分后，向网下投资者发售比例低于本次公开发售数量的70%;

(五)导致基金募集失败的其他情形。基金募集失败的，基金管理人应当在募集期限届满后30日内返还投资人已交纳的款项，并加计银行同期存款利息。

10、公募REITS的底层资产是什么？

基础设施基金除投资基础设施资产支持证券 外，其余基金资产应当依法投资于利率债，AAA级信用债，或 货币市场工具。

11、发售比例的限制

扣除向战略投资者配售部分后，基础设施基金份 额向网下投资者发售比例不得低于本次公开发售数量的70%。对网下投资者进行分类配售的，同类投资者获得的配售比 例应当相同。

这里面有个小窍门，作为个人投资者可以擦亮眼睛，网下最低70%，就是说公众最高30%，越接近30，证明这个项目之前没人要啊，要是项目真的好，早被机构抢光了，哪有那么多的份额给普通投资者呢，这个指标大家要注意一下。目前发行的9个项目，大家可以试着算算看。