您应该在退休前还清抵押贷款吗?

通过抵押贷款退休是个好主意吗?大多数人都会克服重重困难,过上无抵押贷款的生活,无论这在经济上是否最合理。当然,在其他条件相同的情况下,减少开支总是更好。但在大多数情况下,一切并不平等:提前还清抵押贷款或完全放弃抵押贷款通常会以牺牲其他东西为代价。通过抵押贷款退休通常不会带来财务风险,有时这是最好的财务决策。但在退休前还清抵押贷款也有好处。此时,退休前还清抵押贷款可能有意义,也可能没有意义。

退休前还清抵押贷款提前还清抵押贷款可能会降低退休成本,但也会减少流动性

使用额外收入或储蓄来更快地偿还抵押贷款会将您最具流动性的资产(现金)转移到流动性非常差的资产(您的房屋)。在最极端的例子中,这被称为“住房贫困”。由于住房贫困从来都不是一个目标,因此在选择加速抵押贷款付款之前,您需要考虑您的全部资源。

另一方面,如果退休后没有抵押贷款可以降低总体生活方式成本以及退休后需要从投资组合中提取的金额,那么它可能是有益的。根据具体情况,这可能意味着能够提前退休或不花光钱的可能性更高。特别是在低迷的市场中,拥有相对较低的固定成本很重要,因为您可以避免被迫出售来支付账单。

然而,如果目标是在退休前还清抵押贷款,以便在退休期间将潜在的抵押贷款用于其他事情,那么数学可能行不通。其一,退休住房债务带来的任何储蓄都是一次性储蓄(利息支出)。在退休预算中永久添加新的项目(每年随着通货膨胀而增加)不会带来净成本节省。

除此之外,如果你想在退休后用它来做其他事情,比如支付雪鸟公寓的首付或帮助你的孙子完成大学学业,那么这笔钱就不存在了。

不要害怕杠杆

杠杆是指您的预期投资回报率超过融资成本。如果您借钱的金额低于您通过投资资金可以合理预期赚取的金额,那么保留贷款是有意义的。

例如:房主有一笔利率为 3% 的抵押贷款。他们的长期平均预期回报率为5%。他们利用杠杆来实现更好的财务成果。

在经历了一段创纪录的低抵押贷款利率时期后,大多数精明的房主都进行了再融资。由于借贷成本超低,通过抵押贷款退休可能是财务上的最佳选择。特别是在当今利率上升的环境下,投资者购买 2 年期无风险国债每年可以获得超过 4% 的收益(截至 2022 年 9 月 23 日)。因此,至少在一段时间内,投资者甚至不需要将资金投入波动较大的股票来获得高于债务成本的回报。对于现在获得抵押贷款的人来说,障碍要高得多。

税后借款成本最低利率

由于州和地方税 (SALT) 目前上限为 10,000 美元,已婚纳税人的标准扣除额增加到 25,900 美元(65 岁以上则增加 1,400 美元),因此从逐项扣除额中受益的纳税人越来越少。例如,如果不逐项列出,大多数慈善捐赠都没有税收优惠。抵押贷款利息税减免可以使规模有利于逐项列出。

还值得考虑税后债务成本和机会成本投资的净回报。

继续前面的示例:

  • 对于分项扣除的 24% 税级纳税人来说,3% 利率抵押贷款的净成本为 2.28%。对于未逐项列出的人员,费用仍为 3%。
  • 假设短期资本利得在 24% 的税级下,5% 投资的税后回报率为 3.8%,如果使用 15% 的长期资本利得税率,税后回报率将增至 4.25%。

如上所述,在这种情况下,房主的最低门槛利率相当低,这意味着在退休前还清抵押贷款可能意味着没有钱。与借款成本为 3% 的人相比,盈亏平衡投资回报率为 3.53%(假设长期资本收益)或短期资本收益(如国债)3.95%。

接下来,想象一下借款人的抵押贷款利率要高得多,也许是 5%。现在微积分发生了很大变化。盈亏平衡门槛率分别为5.89%和6.58%。在这种情况下,可能不值得冒投资风险。虽然这有助于优先偿还抵押贷款,但它仍然不是一个成功的方案。

退休前预付抵押贷款之前需要考虑的其他因素:

  • 您打算在房子里住足够长的时间,以享受多年的无抵押贷款生活吗?
  • 如果您无法还清抵押贷款,可能没有理由还款除非您有浮动利率贷款,否则额外的抵押贷款付款不会改变您的每月还款额。
  • 正如前面的图表所示,利率最近急剧上升。但没有理由认为抵押贷款利率将长期保持在当前水平。因此,对于利率较高的借款人来说,未来的再融资机会可能会让人怀疑今天的自由现金流是否应该用于偿还抵押贷款。
  • 抵押贷款最后期限的房主可能会看到本金余额很小且不断下降,并想在退休前将其抹掉。在进行最终转账之前,请回忆一下贷款摊销的运作方式。当发放新贷款时,固定付款的利息部分远远大于贷款本金的金额。但到贷款期限结束时,这种关系就会逆转,偿债成本仅占还款额的一小部分。

情感原因通常会导致提前偿还抵押贷款的决定。内心的平静可能会帮助您晚上入睡(这很重要!),但它无法为长达数十年的退休生活提供资金。因此,在使用额外现金或意外之财提前还清抵押贷款之前,请考虑未来灵活性的价值。毕竟,目标经常会随着时间而改变。

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