纽约、芝加哥、洛杉矶这样的大城市还有未来吗?

自从大流行颠覆了世界以来,我们一直收到大量有关城市的混合信号。我们听说像纽约这样的城市已经结束,而且它们非常受欢迎。它们是人们永远回避的疾病堡垒吗?那为什么房租这么高呢?远程工作意味着人们可以在任何地方工作——事实确实如此,在家办公的工作日比例已达到 30% ——但公司却不断地叫人们回到办公室。与此同时,经济学家预测大量办公楼将会消亡,它们将为城市政府带来巨额税收,这意味着城市可能会没有钱来资助我们喜欢他们的一些事情。

至少可以说,这是一个令人困惑的情况。因此,我们邀请了一些最优秀、最聪明的城市研究人士——经济学家、城市规划师、学者——对他们的未来发表看法。尽管他们当然并不都同意,但还是出现了一些主题。

大城市——比如纽约、洛杉矶、芝加哥——最终会好起来的,因为许多最初让它们有吸引力的东西仍然存在,而且在其他地方找不到。但这并不意味着它们会——或者能够——保持不变。

城市可以采取很多措施来保持其作为有吸引力的居住地的地位,而且它们还可以采取更多措施,不仅是为了生存,而且是为了繁荣。尽管人们夸大了离开城市的现象,但即使是离开纽约等大城市的微小转变,也可能会给人们选择搬到的郊区、远郊和其他城市带来意外之财。这意味着辛辛那提、塔尔萨或印第安纳波利斯等较小的城市有很大的机会将自己定位为那些离开大城市的人的目的地,尽管最大的城市地区还远未消亡。

加拿大城市研究所总裁兼首席执行官玛丽·罗 (Mary Rowe) 告诉 Vox​​:“事实是,城市是活的有机体,它们会不断变化。” “他们太有活力了,他们太变化了,而且他们的恢复力令人难以置信。”

“要摧毁一座城市需要付出很大的努力。”

大城市的消亡被过分夸大了

多伦多大学罗特曼管理学院城市学家兼教授理查德·佛罗里达表示,如果你在 10 年后去旅行,你最喜欢的大城市很可能会与现在“非常相似”。疫情和远程工作加速了人们离开城市的速度。但大城市的人口总是在流动,人们——通常是家庭——为了寻找更多的空间或更便宜的住房而离开,而新的人又搬进来。这场流行病只是加速了这种常态。

佛罗里达州说:“发生的事情是,所有这些人几乎同时达到了组建家庭的年龄,大流行爆发了,他们结婚了、伴侣了或生了孩子,然后他们就离开了城市。” “这是典型的美国模式。”

研究远程工作的斯坦福大学经济学教授尼古拉斯·布鲁姆(Nicholas Bloom)去年估计,由于疫情大流行,美国最大的 12 个城市总共失去了市中心 100 万居民中的约三分之二,其中约 60% 的人像往常一样离开了城市。附近的郊区。远程工作的激增确实让许多人能够去更远的地方,前往其他城市、更遥远的郊区和农村地区。但正如数字所示,相对较少的人完全放弃城市生活。布鲁姆说:“这是人口下降,但不是灾难性的,可能会减少大约十年的城市致密化。”他补充说,这可能会使这些城市的人口从 2019 年回到 2010 年左右。

根据布鲁金斯学会最近对人口普查局数据的分析,在历史性的大流行人口流失之后,城市已经显示出复苏的迹象,最大的逆转出现在最大的城市。从 2020 年 7 月到 2021 年 7 月,全国最大的 88 个城市中有一半以上人口减少——这对许多城市来说是几十年来从未发生过的情况。分析显示,从 2021 年 7 月到 2022 年 7 月,大多数城市的人口流失减少,人口增加,甚至增加更多。在那段时间里,十分之九的大城市——人口超过百万的城市——增加了收益或减少了损失。

即使许多人(但不是全部)可以选择远程工作,以前吸引人们来到城市的那些东西仍然有吸引力:工作、其他人、便利设施。

“我们是群居动物,人们总是希望聚集在城市里。这是硬连线的。我没有看到它改变。芝加哥大学城市规划学教授艾米丽·塔伦 (Emily Talen) 告诉 Vox​​,“市中心创造了大量的活动,商业、文化和公民活动集中于此。” “这种集中促进了商业、学习和文化交流——这在社会和经济上都是理想的。”

Covid-19 具有历史意义,其后果也并非没有痛苦。城市的暴力犯罪率虽然低于大流行高峰,但仍高于大流行之前的水平。纽约等城市的失业率高于全国平均水平,而大流行前的情况并非如此。

但大城市之前也面临过巨大的挑战:1970年至1980年间,纽约市人口减少了近百万,而大衰退让许多人陷入财务困境和生活条件恶化,但最终纽约市的表现比纽约市更好,恢复也更快。整个国家。

城市将对年轻人和老年人最具吸引力

长期以来,城市一直在努力留住年轻家庭,因为他们不可避免地需要更多的空间,而且生活成本普遍较高。但对于年龄范围两端的人口群体(年轻人和老年人)来说,后疫情时代的城市可能是最佳选择。

年轻人仍然会被大城市所吸引,因为他们可以提供郊区和农村地区无法提供的一件事:在职业和社会意义上,其他人,很多人。他们也是人口密集带来的文化设施的最大粉丝:餐馆、夜生活、快捷的公共交通、多样性和绿色空间。

经济创新集团研究员康纳·奥布莱恩 (Connor O’Brien) 表示:“虽然远程工作降低了密集城市劳动力市场的吸引力,但对于 20 多岁和 30 多岁的年轻专业人士来说,这种影响最小,因为他们仍在形成网络,从而塑造他们的职业轨迹。” 。“与此同时,年轻人聚集在人口稠密的城市的大多数非经济原因并没有消失;如果说有什么不同的话,也许是短暂的没有这些设施让人们更加欣赏它们。”

佐治亚理工学院建筑学院教授兼城市设计项目主任埃伦·邓纳姆-琼斯表示,婴儿潮一代人口老龄化加剧了劳动力短缺,这将迫使雇主越来越多地满足数量较少的年轻劳动力的需求,而这些劳动力可能会想要在家工作和面对面指导的结合。他们还想要城市带来的便利设施和社交机会。

与此同时,老龄化人口也可能会以更高的比例涌入城市,以享受一流的医疗保健、无数服务、步行便利性和文化机会——所有这些都让活跃的老年人独立生活得更久。

“随着年龄的增长,你不想被很多事情所困扰,”罗说。“因此,最好是去人多、服务方便、有交通选择和出行方式、有文化活动和所有老年人不喜欢的事情的地方。”不再那么工作,希望能够享受。”

经济创新集团的一项分析显示,值得注意的是,这些人被排除在外,尤其是那些有小孩的人,他们在大流行后没有返回大城市。自疫情爆发以来,大城市县 5 岁以下儿童人口下降了 6%,是全国下降率的两倍。

由于负担不起儿童保育费和住房无法满足需求等长期存在的问题,许多家庭被迫离开城市。

EIG 的奥布莱恩表示,城市开发商主要坚持一居室和两居室单元,而不是可容纳多个孩子的较大单元,因为利润更高,而且还缺乏灵活的儿童保育安排。他称之为“令人窒息的监管环境”。扭转这一局面可能需要很大的政治意愿。

奥布莱恩说:“城市相对于全国的老龄化程度在很大程度上取决于它们是否采取了吸引父母和家庭的政策。”

市中心必须围绕办公空间以外的其他东西发展

当谈到城市的未来时,巨型办公楼就像房间里的大象。

佛罗里达州表示,“旧的中央商务区已经结束”,并将其称为“工业时代的最后一口气”。

根据钥匙卡公司Kastle的数据,就目前情况而言,大流行开始三年后,办公室的入住率仍只有目前的一半。哥伦比亚大学和纽约大学的研究人员估计,远程工作已经摧毁了全国 5000 亿美元的办公室价值。

由于1.5 万亿美元的商业贷款在高空置率、高利率和低房地产价值的情况下到期,这可能意味着违约和预算短缺。在纽约,房地产税约占该市预算的 30%,写字楼税约占该市预算的 20%,不过该市审计长表示,他预计预算只会出现小幅缺口。旧金山等其他主要办公城市也面临着与办公相关的预算短缺。

我们采访的大多数专家都同意,许多大城市的办公楼必须改造成其他建筑,才能承受混合和远程工作的持续转变。尽管商业收入的损失将导致城市预算出现缺口,但它可能会带来变革,最终改善城市居民的生活质量。

“市中心的办公空间以及在市中心进行的活动都需要改造,”芝加哥大学经济系教授埃斯特班·罗西·汉斯伯格 (Esteban Rossi-Hansberg) 说。“这些城市的商业活动可能会减少,而更加注重便利设施,重点是文化和娱乐。”

塔伦也表达了同样的观点。

“美国市中心一直以办公空间为中心,这种情况需要改变,”她说。“为了保持活力,市中心不能只是商业区或办公区。它们需要成为人们可以生活、工作和娱乐的地方。因此市中心将大大多样化。”

这可能意味着更加重视其他收入来源,例如食品、娱乐、旅游,更重要的是,将办公空间转变为其他用途,尤其是住房。(现代城市时刻的悖论之一是,即使我们在讨论城市的未来,大多数沿海城市的住房成本仍然居高不下,因为需求仍然很高,供应却很低,而留在城市的人们寻找更多的空间。)当然,这样做需要在多个层面上发挥很大的聪明才智,而且肯定不会容易。很多写字楼占地面积极大,基本上不可能每套公寓都有窗户等必需品。将厨房和浴室等设施改造为单独的公寓而不是仅在办公室的集中区域改造的成本也很高,而且考虑到公寓租金低于办公室通常收取的费用,经济提升也很困难。当然,如果建筑开发商能够在这种高利率环境中找到资金的话。最后,城市法规通常禁止此类转变,因此也需要克服政治障碍。

“真正繁荣的生态系统的特点是系统中的废物很快就会被重新利用,”罗说。“当植物失去叶子时,这些叶子就会变成堆肥,然后为旁边的植物提供养分。城市也是如此:它们不断自我补充和再生。”

远程工作对于中小城市来说是一个巨大的机会

虽然人口小幅下降对大城市来说意义不大,但对小城市来说却意义重大,即使是少量新鲜血液的涌入也会造成更大的影响。远程工作使得离开城市的人们可以比平常走得更远,这对于中小城市来说是一个巨大的机会,因为那里的物价较低,但就业机会也较多。

当然,这些较小的城市必须证明它们是居住的好地方。这意味着他们拥有廉价的住房、良好的学校、温和的气候、丰富的绿地、良好的机场和活跃的文化活动等东西,并进行营销。

南加州大学经济学教授马修·卡恩 (Matthew Kahn) 表示:“展望未来,自由自在的混合在家工作的工人将在选择居住地点方面拥有更大的自由。”他补充说,由于住房充足,后工业城市具有优势。历史文化,靠近主要水道,现在除了商业港口之外,还可以作为休闲娱乐场所。

人们想要钱花得更远、生活质量好的地方。但除此之外,人们想要的东西也各不相同。小城市不必满足所有人的需求。

经济历史学家德罗尔·波莱格 (Dror Poleg) 告诉 Vox​​:“为了繁荣发展,城市必须像消费产品一样思考,在一个有无限选择的世界里。” “他们必须更加谨慎地考虑他们试图吸引的客户群。”

他说,这可能意味着要努力吸引自由派专业人士或喜欢户外活动的职业中期家庭。

“像消费品牌一样思考:以一种为特定人群提供独特价值主张的方式将独特的功能和服务结合在一起。”

佛罗里达州预测下一个增长中心将位于塔尔萨等地的中心地带,那里在吸引全国各地的远程工人方面做得很好。(佛罗里达州建议塔尔萨远程计划。)

这些类型的城市在实现经济和就业前景多元化以及寻找其他方式吸引远程工作者方面仍有一些工作要做。

佛罗里达州表示:“较小的城市将不得不重新改造为远程工作者的中心。” “城市必须更多地关注生活和娱乐,而郊区则必须更多地关注工作。必须进行一些重新平衡。”

较小的城市也可以利用这个机会更加大胆,尝试一些能让自己的城市脱颖而出的事情。

罗说:“中型城市的领导人需要非常勇敢。”他列举了禁止在市中心行驶汽车或对住房建设地点采取灵活政策等想法。“他们需要找到一种方式,对尽可能多的事情说“是”。”

与此同时,重要的是这些较小的城市不会遇到离开大城市的人们试图逃避的同样问题。

经济创新集团研究总监凯南·菲克里 (Kenan Fikri) 表示:“美国正在加倍发展低密度集聚,其中增长最快的地区是德克萨斯州和东南部阳光地带城市周围令人难以置信的广阔足迹。” “在我们展望未来十年时,这在交通拥堵和土地消耗方面如何发挥作用,如何与气候变化相协调,以及它对创新的性质或程度有何影响,都是巨大的悬而未决的问题。”

为了相互竞争并真正繁荣,城市必须努力成为更具吸引力的居住地

仅仅因为大城市可能会好起来,并不意味着它们没有很多挑战,也不意味着它们不能做得更好。他们做到了,而且也能做到。

“大城市劳动力市场的实力使他们能够掩盖其他问题,如学校质量、交通可靠性、公共安全和住房负担能力,”奥布莱恩说。“远程工作的兴起至少应该推动城市回归基础,让城市领导人重新关注地方政府旨在解决的核心生活质量问题。”

这意味着保持城市已经变得美好的东西,并增加一些可以让选民生活得更好的东西——这会让人们留在那里并吸引其他人来到这里。

纽约大学斯特恩商学院金融学副教授阿尔皮特·古普塔表示:“城市需要关注的关键领域包括住房建设、基础设施建设以及更广泛的公共服务管理。”

这需要结合放松分区限制、激励办公楼到住宅和其他商业房地产的转换,以及寻找新的税基。这还意味着维护他们已有的系统,例如交通系统。

同样重要的是,城市在观念和现实上保持清洁和安全。

布鲁姆说:“法律和秩序至关重要,因为没有企业或高收入者愿意生活在犯罪率高的地区。”

展望未来,城市也应该努力变得更加适合家庭。这意味着资助学校、建造适合家庭的住房、制定鼓励负担得起的儿童保育的政策,以及总体上让有孩子的人的生活更轻松。城市还必须考虑气候变化等即将出现的新挑战,并加大投资以适应不断变化的天气模式,例如海堤和防火结构。

城市的未来究竟会怎样尚不完全清楚,但它们肯定会继续存在。它们是否真正茁壮成长取决于我们下一步对它们做什么。

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