房价很高，而且可能是虚幻的

作者：约翰·奥瑟斯

家就是（黑暗）之心所在的地方

我曾经收到一位读者的奇怪赞美，他说我写的一篇专栏让他说“Oh s***！” 这很好，因为我已经向他展示了即将出现的严重问题（在大宗商品市场，就在 2008 年崩溃之前不久）。不幸的是，最近对美国住房统计数据的研究让我说出了完全相同的事情——而且我认为这不是积极的。

经济的许多方面仍然受到疫情冲击，这使得先例难以适用，应该让大家谨慎判断。房地产市场数据的报告也不可避免地存在滞后。尽管如此，美国现房月销量的最新数据显示，其年化销售速度仅略高于 300 万套。排除全球金融危机后一个月表现不佳的情况，这是 27 年来最糟糕的数字：

更糟糕的还在后头。牛津经济研究院首席美国经济学家南希·范登·霍顿表示：“房屋销售的下滑还远未结束。” “请记住，二手房的销售记录是基于一两个月前签署的合同。自签署这些合同以来，抵押贷款利率又上升了半个百分点，而且令人怀疑的是，利率上升对负担能力的挤压是否已被房价下跌所抵消。”

正如人们所预料的那样，当 30 年期固定抵押贷款利率自 2000 年以来首次突破 8% 时，住房贷款的需求已经大幅下降。抵押贷款银行家协会保存的指数表明，申请抵押贷款的美国人比 1997 年以来的任何时候都要少。由于这些数字具有很强的季节性，因此该指数显示为 50 周移动平均值：

抵押贷款需求和交易的崩溃伴随着房价仍然很高。一般来说，这些事情很快就会对价格造成压力，从而使市场出清。S&P CoreLogic Case-Shiller 20 个城市房价指数显示，房价去年开始下跌，但在过去几个月出现反弹。另请注意，虽然美国市场看起来过热，但这个问题似乎困扰着许多大型英语经济体。根据达拉斯联邦储备银行的监测，加拿大的房价最近也出现反弹，涨幅甚至超过美国。与此同时，英国（比美国或加拿大陷入困境的经济体）的房价看起来也更加过热，尤其是在伦敦（受到将伦敦视为避风港的国际需求的提振）：

尽管交易量下降，但价格仍在继续上涨。如果我们看一下凯斯-席勒指数与现有房屋销售的比率，自 2020 年底以来，它已经增加了一倍多。这远远高于全球金融危机之前的房地产泡沫顶峰时期的任何水平。这意味着我们应该为交易量急剧增加或价格大幅下跌做好准备：

2020年和2021年的长期零利率让许多房主锁定了非常低的借贷成本。他们没有任何出售的压力，并且有动力不这样做，因为他们必须承担更高的抵押贷款利率才能买房。由于交易很少，当前的价格可能是虚幻的。再等几个月，让更多的人屈服并出售，市场可能会以更低的价格出清。与此同时，许多房屋以及与之相关的贷款都记在其业主和那些以不切实际的价格为其融资的人的账上。

住宅建筑商的股价近几个月来一直下跌，此前它们相对于市场其他股票创下了自全球金融危机前夕以来的最高水平。这次反弹的规模要小得多，而且建筑商远没有像 2005 年达到顶峰的泡沫时期那样过度扩张。这仍然是一个令人沮丧的先例：

尽管与全球金融危机有明显的相似之处，但仍有乐观的理由。抵押贷款市场不再像以前那样不透明，当时许多投资者不知道他们的交易对手是否蒙受损失。抵押贷款不再像以前那样扩展到次级借款人。住房市场的困境可以被视为“滚动衰退”的一部分，这已经导致木材和家居装修股票的价格下跌。

但这种说法走得太远是不明智的。随着抵押贷款利率突然飙升，许多房屋退出市场，市场陷入僵局，必须以某种方式自行解决。美国消费者仍然非常热情和活跃。如果房价正确的话，他们可能很难维持这种状态。

技术乐观主义的道德

历史上最成功的风险投资家之一马克·安德森 (Marc Andreessen) 上周发表了一份 5000 字的“技术乐观主义”宣言，试图重新夺回科技行业的道德制高点。但事实并非如此。即使那些同情他的人也对他更古怪的主张表示反对。或多或少，每个人都觉得高调的预言语气很烦人。

您可以在这里找到安德森宣言的全文。在它已经引发的众多批评中，我推荐《华盛顿邮报》的马克·拉辛斯基（Marc Lashinsky），他说整个事情太过火了，实际上会损害科技行业的声誉，而《财富》杂志则将其描述为“宣言的幻觉， 《连线》杂志（不完全是一份对技术持怀疑态度的出版物）表示，它在很多事情上都没有抓住要点，Axios 在最初的回应中表示，他伤害了自己的事业，而 Vice 则称他“精神错乱”。对我来说，最令人印象深刻的是菲利克斯·萨尔蒙 (Felix Salmon) 周末为 Axios 发表的长篇文章，标题是“硅谷对慈善事业的扭曲”。

因此，安德森成功地将技术和增长提上了议程，但在让人们支持他方面却惨遭失败。最有效的宣言给出了清晰、简单的行动方针——最著名的是马克思和恩格斯的《共产党宣言》，或者篇幅更长的艾因·兰德的小说。积极地陈述确定性通常很有吸引力。安德森的技术乐观主义出了什么问题？

值得花时间阅读它。我想大概有以下三个问题。

这个语调

支持乐观情绪的文字开头是“我们被骗了”，这一点很能说明问题。他抱怨我们“被告知要对技术感到愤怒、痛苦和怨恨”，语气中充满不满，令人倒胃口。大型科技集团肯定会遭到强烈反对，但这种情况往往会发生在任何拥有强大权力的集团身上。他们在市场上仍然受到极大的尊重，很少有人不明白技术有助于经济增长。像安德森这样的人认为有必要捍卫他的观点，这很能说明问题。这说明了我们话语中文明的两极分化和衰落（社交媒体背后的出色技术可能与此有关）。

虽然只有傻瓜才会否认科学进步对我们生活的积极作用，但安德森夸大了他的观点：

我们遇到了孤立的问题，所以我们发明了互联网……
我们遇到了贫困的问题，所以我们发明了技术来创造丰富。

互联网并没有解决孤独感的流行，而且周围仍然存在很多贫困。技术是一种可以帮助做好事的工具，但强大的工具如果落入坏人手中可能会很危险，因此需要好好使用它们。这需要人类的判断。

最后一个问题是，语气被设计为交替激发和激怒，并且显得无可救药地过分夸大了。例如：

我们相信人工智能是我们的炼金术，我们的点金石——我们实际上是在让沙子思考。

我们相信全民基本收入会将人们变成动物园里的动物，由国家饲养。人不应该被耕种；人应该是有用的、富有成效的、自豪的。

技术乐观主义者认为，社会就像鲨鱼一样，要么成长，要么死亡。

所有这些论点都是有道理的。他们的表达方式不可能说服可疑的人。人类社会比鲨鱼复杂得多。

功利主义

硅谷是由自由主义驱动的，这种自由主义最近由艾因·兰德（Ayn Rand）倡导。这为个人权利和自由市场提供了经典的辩护。但尽管首次亮相，安德森完全受到了另一个传统的启发：功利主义。

在维多利亚时代的自由主义者所宣扬的最简单的版本中，功利主义说，行动应该根据其后果来判断，我们应该做任何为最大多数人创造最大利益的事情。这意味着——非常有争议——如果对每个人整体来说都更有利的话，有时牺牲某人是可以的。

这一哲学的现代版本走得更远。功利主义者关心的不是个人权利，而是尽可能多的人的福利。这意味着那些尚不存在或可能永远不存在的人需要成为这个等式的一部分。这使得采取行动应对全球变暖的理由更加充分。但站在我们这些实际存在于此时此地的人一边也是合理的。

安德森对这一哲学的接受在两个不同的方面达到了极致。其中之一是他引用了经济学家威廉·诺德豪斯的观点，认为他的行为本质上是慈善事业：

技术创造者只能获得该技术创造的经济价值的约 2%。另外98%以经济学家所谓的社会剩余的形式流入社会。市场体系中的技术创新本质上是慈善性的，比例为50:1。谁从新技术中获得更多价值，是制造该技术的单一公司，还是使用该技术来改善生活的数百万或数十亿人？量子ED。

这并不是安·兰德（Ayn Rand）认为自私是件好事，而是经典的功利主义推理。如果他认为没有人应该为成为一名成功的企业家而感到羞耻，那么他是完全正确的。如果像看上去那样，他认为成功的企业家不必感到有义务帮助他人，那就很难接受。

这里与“有效利他主义”有明显的联系，这是一种现代的、极端的功利主义观点，它认为我们的行为应该始终为他人带来最大的利益。这意味着将肾脏捐赠给你从未见过的人；这意味着赚很多钱以最大化你可以捐赠的金额。但即使你通过积累财富做了善事，在这个论点上，你仍然需要放弃它。萨姆·班克曼-弗里德表示，他是一位有效的利他主义者，目前他正面临大规模盗窃罪的审判；如果有罪，那就意味着他是一个伪君子，但这并不一定意味着有效利他主义背后的理论有任何问题。如果你想更有力地反对有效利他主义，即使它像班克曼·弗里德的加密货币公司一样破产，请阅读彭博社观点的克莱夫·克鲁克 (Clive Crook) 的这篇激烈的文章。

安德森的第二个极端是他对人工智能的辩护：

我们相信，如果我们愿意的话，人工智能可以拯救生命。从车祸到流行病再到战时误伤，许多常见的死亡原因都可以通过人工智能来解决。我们相信人工智能的任何减速都会导致生命损失。本来可以通过阻止人工智能存在而避免的死亡是一种谋杀形式。

因此，如果你是一名监管者或政治家，正在探索减轻人工智能可能带来的不良影响的方法，那么你就是一个杀人犯。就好像安德森不知道任何技术引入太快而造成伤害的例子一样。平衡风险和收益的明智的功利主义可能会帮助任何人应对人工智能的困境。安德森的辩护是，我们应该最大限度地提高生命数量，这是功利主义沦为荒谬的一个例子。

市场

安德森攻击中央经济计划“提升了我们最差的人，拖累了所有人”，而市场则“利用我们最好的人来造福我们所有人”。与计划的“末日循环”相比，市场是“螺旋上升”的。

市场比计划者更好地配置资本，这一点并不存在争议。过去两个世纪的事件迫使我们得出这样的结论。但这并不意味着市场是完美的。历史也清楚地表明了这一点。我们应该像温斯顿·丘吉尔对待民主一样对待市场：“迄今为止，这是管理一个国家最糟糕的方式，除了曾经尝试过的所有其他方式之外”。

市场需要始终如一地应用规则，就像民主国家一样，否则就会扭曲结果。如果任由他们自行其是，他们会允许过度集中和垄断，并在某些地方过度投入资本，同时让其他可以更好利用资本的地方挨饿。这比中央计划要好，但还远非完美；市场是强大的工具，必须谨慎使用，交易者必须遵守必须执行的规则。

安德森引用了伟大的自由主义哲学家弗里德里希·哈耶克的话：“哈耶克的知识问题压倒了任何集中的经济体系。所有实际信息都处于边缘，掌握在最接近买家的人手中。该中心远离买方和卖方，一无所知。” 这是反对共产主义计划的毁灭性论据，但也反对现代资本市场。

十年前，金融学者阿马尔·比德（Amar Bhide）发表了一份不那么过分煽动的宣言：呼吁判断。他的论点的核心是，现代市场热衷于创造可以证券化和交易的标准化金融产品，但也未能通过哈耶克的检验。在这段视频中，您可以在泰晤士河南岸的博罗市场周围观看 Bhide 向我解释这一点。他认为，为了使任何东西的流动性足以进行交易，“你必须对它们强加一定的集体化。” 一旦抵押贷款被证券化，贷款人最终除了借款人的一些典型事实之外一无所知。用哈耶克的话说，市场“脱离了买家和卖家，一无所知”。这种方式导致了 2008 年的市场惨败。

这并不意味着我们应该再次尝试社会主义计划。但安德森以及我们这些同意他大部分观点的人需要集中精力解决市场问题，并确保市场运作良好，以赢得悲观主义者的支持。他们不需要采取防御措施，但如果他们承认市场并不完美，他们就会受到更加严肃的对待。最终，没有什么比自由市场能更好地配置资本，但它们仍然可以比目前做得更好。

生存技巧

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