拥有第二套房子的真实成本

拥有第二套房子或度假房产听起来很诱人。但它也可能非常昂贵,无论是时间还是金钱。拥有第二套住房还存在隐性成本。对于一些个人和家庭来说,购买度假屋很有意义。它的价格非常实惠,而且每年都会被大量使用,即使只是季节性的。但在其他情况下,远程维护房产的麻烦和成本,加上前往新目的地的愿望,使得购买第二套房子成为一个代价高昂的错误。

拥有第二套房子的成本

拥有第二套住房会产生许多实际(有时是隐性)成本。首先,您需要对现在在家中看到的所有内容进行“复制粘贴”。也许它不需要相同的质量或数量,但仅仅为第二个家配备基本设施可能会很昂贵。以下是购买第二套住房后您将产生的一些一般费用:

  • 电器、家具、地毯、床单、炊具和装饰品等家具
  • 有线电视、互联网、公用事业
  • 用于首付、现金购买或每月抵押贷款的资金
  • 财产税、保险、地方税或费用,可能还有协会会费
  • 定期美化/割草、维护、清洁、护理
  • 维修、改进
  • 交通(到达目的地、租赁/运输/购买新车)

虽然上面的列表并不包含任何令人惊讶的内容,但有时特定行项目的成本却令人惊讶。

财产税

例如,在某些地点,例如备受追捧的度假胜地,财产税可能相当高。但这都是相对的。如果您来自纽约/新泽西地区,财产税可能会低于您习惯的水平。

近年来税法的变化增加了许多纳税人购买第二套住房的成本。逐项列出的州、地方和财产税减免限额为每年 10,000 美元。此外,自2018年起,新贷款扣除抵押贷款利息的总体限额已降至75万美元。

抵押贷款成本

一些潜在的第二套购房者可能也会对度假屋抵押贷款的成本感到惊讶。根据您计划如何使用房产,贷方可能会提高首付要求、利率,或者干脆不提供满足您需求的贷款计划。

例如,如果您计划每年租用第二套房子超过两周,贷方可能会将其视为投资性房产,要求至少支付 20% 的首付,并且只允许符合标准(非巨额)抵押贷款。贷方在这方面确实有所不同,但您需要做一些功课。此外,由于第二套住房被认为比主要住房风险更大,因此利率通常会明显更高。

保险

随着气候变化继续引发野火和飓风等与天气相关的灾害,获得房主保险变得越来越昂贵。在其他情况下,这是不可能的,因为保险公司正在完全退出加利福尼亚州和佛罗里达州等地的一些市场。

海平面上升还将增加海滩和沿海社区的房主保险费用。洪水保险可能无法让您完整,特别是如果您依靠租金收入来抵消拥有第二套住房的成本。最后,还要考虑如果您的偏好发生变化或出于财务原因,气候变化和自然灾害可能会如何损害您未来出售房屋的能力。

通过租赁降低拥有第二套住房的成本

并非所有度假房主都热衷于通过出租房产来支付房产成本,而且一些城镇或协会可能对短期度假租赁有限制。然而,租赁房产可以帮助降低拥有第二套住房的成本——但有一些注意事项。一般来说,房主每年可以在联邦政府免税租用房屋最多 14 天。但一旦超过,则按比例计算的净租金收入的全部金额均需纳税。

在许多情况下,这意味着房主需要将度假屋租用超过两周的时间才能从增加的租金收入中获得实质性收益。例如,假设第二套房子的租金为 10,000 美元/周,每周租赁时的负担费用(抵押贷款、保险、清洁费等)为 2,000 美元。

如果您只租用房屋 14 天,您的净收入为 20,000 美元。由于您只租了两周,因此您无需为租金收入缴纳联邦所得税,并且与该房产或租赁相关的任何持有成本不被视为可扣除。这个简单的假设说明不包括州税收的影响。

现在假设您租用第二套房子一个月。您的净租金收入为 32,000 美元(40,000 美元 – 8000 美元)。然而,现在它是完全纳税的。如果您的平均联邦税级为 30%,在这个简单的例子中,您只需将第二套房子再租两周,就能多赚 2,400 美元。(不过,如果考虑到第一种情况下不可扣除的 4,000 美元持有成本,则假设的利润差距会扩大到 6,400 美元)。

无论哪种情况,考虑到使用损失、磨损和一般麻烦,对于一些投资者来说可能不值得。

拥有第二套房子意味着减少前往其他目的地的次数

拥有第二套住房的隐性成本之一是去其他地方旅行的时间(或金钱)减少。每个人都有不同的偏好,所以对于某些个人和家庭来说,这不是问题。但在其他情况下,新鲜感会在几年后消失,可能是因为要跟上两个家庭的额外努力,或者现实与愿景不符。如果您将第二个家设想为未来的退休之家,那么了解偏好和需求的变化尤其重要。

根据您租房的意愿和该地区的度假市场,您仍然可以有选择。也许您选择在这个季节租用房屋并去其他地方旅行。按照上面的例子,如果这些数字支持 12 周,税后收入可能会超过 67,000 美元。还不错!显然,这些都是虚构的数字,因此在购买第二套房子之前,请考虑这些数字可能是什么样子,以便您有一个现实的应急计划。

时间很宝贵……金钱也很宝贵

时间是我们最宝贵的商品。在购买第二套房子之前,请考虑如何办理入住手续。相机很棒,但如果管道结冰或一棵树倒在屋顶上,谁来处理呢?可靠、值得信赖的帮助固然令人惊奇,但却很难找到。尤其是对于忙碌的专业人士来说,处理紧急的家庭需求或租户问题可能超出您的预期。

还要考虑购买第二套住房对您的财务计划意味着什么。一美元只能花一次。该房产是否会对您的现金流和为未来或其他近期目标储蓄的能力产生重大影响?如果是这样,您对这种权衡感到满意吗?我们不应该把自己的生活搁置到退休,而且成为墓地里最富有的人也没有任何奖励。然而,房地产往往是一种情感购买。考虑到成本和流动性不足,很容易看出计算数字并寻求财务顾问的建议以获得对购买可行性的独立观点的重要性。

你应该购买第二套房子吗?

或许!再说一遍,这实际上取决于您的财务状况、偏好以及您认为随着时间的推移这些状况会如何变化。例如,年轻的家庭可能会发现定期度假的唯一方法是拥有自己的地方,并配备所有孩子的东西。但随着孩子们长大,周末有运动、活动,还有朋友回家,离开就不那么容易了。

豪华住宅租赁市场广阔,因此,如果购买在经济上或其他方面没有意义,您仍然可以在您选择的目的地享受成功的乐趣。有时,灵活地体验新地方并选择停留数周或数月是最好的方法。那么其他的一切都只是别人的问题。

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