除非出现意外冲击（“黑天鹅”事件），否则房价不太可能暴跌。
作为白金汉财富合作伙伴经济和金融研究主管，我收到了很多有关房价前景的问题。这些问题是由抵押贷款利率急剧上升引发的，从 2020 年底约 2.7% 的低点升至 2023 年 9 月底约 7.3%。
利率上升引发了人们的担忧，即房地产市场可能会重蹈金融危机期间经历的价格暴跌。根据S&P CoreLogic Case-Shiller美国国家房价NSA指数，房价从2006年的峰值到2012年的低点下跌了27.4% 。
导致价格暴跌的原因是供给相对于需求过剩。尽管全球金融危机前时期的住房情况就是如此，当时宽松的信贷推动了许多投机性建筑的建设，但今天的情况肯定不是这样。在后全球金融危机时代，有几个因素导致新房建设急剧下降：贷款标准大幅收紧、限制性分区法规、劳动力和材料短缺以及土地成本上升。如下图所示，自那时以来，房屋开工量一直远低于 2005 年达到的水平（远超过 200 万）；2023 年 8 月的数字低于130 万。
2013 年美国国家经济研究局研究报告《住房与金融危机》的作者安德鲁·豪沃特 (Andrew Haughwout)、理查德·W·皮奇 (Richard W. Peach)、约翰·斯波恩 (John Sporn) 和约瑟夫·特雷西 (Joseph Tracy) 估计，繁荣期间生产了 3 至 350 万套过剩住房。相比之下，今天的情况正好相反，自全球金融危机以来，我们一直面临着新住房建设的持续短缺。对短缺程度的估计差异很大。例如，2023 年 6 月的报告by Zillow 估计住房短缺量为 430 万套：“住房的缺乏——尤其是负担得起的选择——导致数百万家庭‘失踪’。这些失踪家庭主要由居住在另一个家庭自有或租赁房屋中的个人和家庭组成。2021 年，全国有近 800 万户失踪家庭，而可供出租或出售的住房仅有 370 万套，缺口达 430 万套。”
另一方面，2022 年 7 月研究《美国被低估的“住房短缺”》的作者 Kevin Corinth 和 Hugo Dante使用了供需框架和县级土地份额数据的房价。他们将特定市场的住房短缺定义为当前住房数量与没有供应限制法规的情况下将存在的住房数量之间的差距。他们估计，2021年美国住房短缺量为2010万套，占全国住房存量的14.1%：“我们的住房短缺估计是之前估计的4到5倍。” 他们补充道：“与经济理论的预测一致，我们估计的住房短缺在监管程度较低的地区普遍较低，但在监管程度较高的地区则有所不同，因为住房短缺需要严格的监管和强劲的住房需求。”
供应有限
经济学家早就认识到，住房开发的监管障碍限制了供应，抬高了房价，并对经济产生负面影响。当地土地使用法规（称为“不要在我的后院”（NIMBY）法规），例如最小地块面积、高度限制、占用限制、停车位要求和允许延误，都会增加住房开发的成本。当每年建造的房屋太少而需求增加时，价格就会上涨。
供应也受到限制，因为目前所有未偿还抵押贷款中约有 61% 的利率低于 4%，其中 23% 的利率低于 3%。目前的抵押贷款利率高于 7%，很少有房主会因为抵押贷款不可转让而放弃目前的房屋。供应不足导致竞购战，推高价格。下图为美国每月新房供应量
除了高利率之外，住房供应受到限制的另一个原因是，自硅谷银行倒闭以来，银行贷款标准大幅收紧。这使得建筑商获得资金和借款人获得贷款变得更加困难和昂贵。
由于后全球金融危机时代信贷标准收紧以及就业市场强劲（失业率为 3.8%），抵押贷款拖欠率处于历史低位，今年上半年仅为 1.7%。低拖欠率意味着银行不太可能被迫取消赎回权并将房屋出售（全球金融危机时期就是这种情况），从而增加供应。
总结
尽管美联储收紧货币政策的长期且多变的滞后开始显示出经济增长放缓的迹象，但多种因素的结合使得房价不太可能承受强劲的下行压力，除非经济受到意外冲击：
- 住房的巨大短缺应该会阻止房价大幅下跌。
- 住房供应仍处于历史低点附近，尤其是入门级供应，从而支撑了需求并维持了较高的房价。
- 邻避政策继续限制供应。
- 信贷条件紧张限制了新房建设。
- 劳动力市场紧张以及总体通胀正在推高建筑成本。
- 超过 60% 的现有住房抵押贷款利率低于 4%，限制了供应。
- 抵押贷款拖欠率处于历史低位。
但不太可能并不意味着不可能。事实上，投资者犯的两个最大和最常见的错误是将不太可能发生的事情视为不可能，将可能发生的事情视为确定的，导致他们承担过多的风险并集中风险。经济面临的阻力越来越大，包括恢复学生贷款偿还、能源价格上涨、利率上升、信贷标准收紧、就业增长放缓、汽车罢工可能延长以及工厂关闭的可能性。十一月政府。单独来看，它们可能不足以将经济推入衰退（这可能导致失业率急剧上升和房价下跌），但总的来说它们可以。强调将通胀率降至 2% 目标的美联储可能会犯政策错误，加息过高，导致经济陷入衰退。最后，总是存在可能对经济和住房产生负面影响的未知风险。
对于那些正在考虑买房但由于经济衰退可能导致房价下跌的风险而推迟购房的人来说，这可能不是一个好的策略。如果我们进入衰退，历史证据表明美联储将迅速采取行动并大幅降低利率（美联储倾向于缓慢加息并快速降低利率），这反过来又会降低抵押贷款利率并释放大量被压抑的住房要求。结果可能是房价上涨，而不是下跌。
Larry Swedroe 是白金汉财富合作伙伴（Buckingham Strategy Wealth, LLC 和 Buckingham Strategy Partners, LLC 的统称）的金融和经济研究主管。
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