实物资产：今天的多元化投资选择？

 执行摘要：

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  实物资产包括两大类资产——房地产和基础设施——并提供类似于股票和债券的回报特征。
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  我们认为，在整个投资组合中加入上市实物资产提供了一个关键的分散化优势。尤其是在当今高度集中的市场中，这一点尤为重要。
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  我们今天所处的环境，标誌著利率下降以及经济不确定性，对熟练的上市资产管理者特别有利。

在这个实物资产团队中，我们喜欢在全面投资组合中为上市实物资产做案例，正如你从专业领域专家那里所期望的那样。我们总是乐于提醒投资者这一点，但并非总能说现在可能是增加暴露的良机。现在，我们相信我们可以。

在这篇文章中，我们将提醒您什么是上市实物资产，解释它们如何融入资产配置，并帮助您理解为什么我们认为现在是投资该资产类别有吸引力的时机。

实物资产 – 它们是什么？

让我们从快速回顾开始。什么是上市实物资产？你不需要任何想象力就可以开始——它们只是在公开市场上交易的实物资产。大多数资产分为两类：房地产和基础设施。然而，商品和自然资源也是实物资产。为了简化，在本文中当我们提到实物资产时，我们指的是全球房地产和全球基础设施各占一半。以下是每类的简要描述。

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  房地产 – 拥有与房地产相关的资产的投资公司，如建筑物、土地和房地产证券。
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  基础设施 – 提供对社会有效运作至关重要的基本服务的资产——想想高速公路、港口和电力。

这些有形资产在公开市场上交易，类似于股票，并且受益于许多相同的动力，例如强劲的 GDP（国内生产总值）增长、低利率和公司层面的强劲盈利增长。然而，实物资产的独特之处在于它们的回报特征的混合，这来源于底层资产的实体性质，既具有债券特征又具有股票特征。让我们深入探讨。

回报组成：股息收益率和资本增值

实物资产有两种主要的回报成分，第一种是稳定的、类似于债券的收入收益，来源于与长期合同、特许权或租赁相关的坚韧现金流。第二种是类似于股票的资本增值，与利用率增加、需求增强或供应有限相关。这两种回报来源的结合提供了与股票或债券不同的独特构成，提供了竞争性的总回报机会、多元化和非传统收入来源。

广义股票中经常被忽视的是股息收益率，但上市实物资产的股息收益率的差异化优势很难被忽视。投资者往往喜欢强调这些股息通过提供下行管理所呈现的优势，但事实是，这些股息在正负市场中都提供了相关回报来源。如图所示，上市实物资产的股息收益率是全球股票的两倍多，甚至高于全球债券收益率。这是因为它们由长期租赁和特许权带来的稳定收入流驱动，使实物资产具有更稳定和可预测的收益。

虽然 3.8%的回报可能不会从页面上跳出来，但拥有这样一个规模的稳定收入来源有许多优势。短期内，这种收益提供了一种下行管理方式——在价格回报为负的时期帮助保持资本安全，或者，如前所述，除了正向价格升值外，还提供额外的回报来源。长期来看，额外的 3.8%回报提供了引人注目且稳定的增值价值，无论您更倾向于以现金形式收取股息，还是选择再投资。

资本增值类似于股票市场，特别是因为这些资产在公共平台上交易，就像股票一样。就像广泛的股票一样，这些证券通过收益增长、估值变动和市场情绪产生回报。这部分回报的结果往往比平均股息收益率要大得多，但这种波动性为积极的管理者提供了产生阿尔法的机会。尽管这部分回报行为类似于广泛的股票，但实际资产在熊市中表现更好，相对于广泛的股票，提供了更好的下行风险管理，如下所示。

分散投资：整体投资组合的关键优势

对于所有关于回报特征与其他资产类别不同的讨论，我们真正需要深入研究的是上市房地产为整体投资组合带来的潜在好处。最简单的方法是通过分析将上市实物资产添加到传统 60/40 投资组合中所带来的好处。从实施角度来看，上市实物资产和广泛意义上的股票几乎可以互换，因为上市实物资产本身就是股票。不仅如此，房地产、工业、公用事业、中游能源等实物资产行业已经包含在广泛的股票指数中，尽管这些权重往往被广泛投资的主动管理人忽视。实施方面的协同作用使这一解决方案合理，然后我们转向投资案例：分散投资。

对于长期投资者而言，将上市实物资产纳入总体投资组合的主要潜在优势在于其在不同市场周期中表现与股票或债券不同的能力，从而实现多元化。从我们的角度看，引入上市实物资产创造了一种更复杂的战略资产配置，最终使投资组合经理能够以更平滑的方式实现预期结果，需要较少的战术决策，并且相对于传统的 60/40 投资组合，实施难度更低。

此外，更广泛、更多元的机会集为积极管理人提供了更有利的环境。在这种情况下，将上市实体资产纳入范围，引入了将资本分配到在广泛股票指数中代表性不足的领域的好处，同时允许实体资产专家在这些领域识别有吸引力的自下而上的想法。这是一种专家方法，而不是一种通才方法，我们认为这为最终投资者增加了价值。当讨论广泛股票和全球房地产的积极管理案例时，这种动态看起来更好，这表明将全球房地产添加到总组合中，将机会集扩展到与广泛股票相比具有更具有吸引力的积极管理案例的领域。

 活跃的机会

如下面所示，eVestment 的全球上市房地产宇宙比全球股票宇宙要小得多，但更重要的是这个宇宙中的超额回报率。在测量 3 年超额回报时，全球 REIT 宇宙中有 64%的表现超过了基准，而全球股票宇宙中只有 28%。相对于全球股票宇宙，上市全球房地产宇宙的成功率超过两倍。不幸的是，由于基准构成的差异，我们无法为上市基础设施宇宙创建相同的衡量标准，但这个宇宙内的表现显示出显著的子行业回报差异和个股特定的波动性，这两者都为积极的管理者提供了引人入胜的机会。

在今天的环境中，随着利率下降的顺风以及经济不确定性的影响，我们特别乐观地认为，顶级的主动管理人能够利用他们在市场中一般被低估和配置不足的领域通过自下而上的股票选择来产生回报的能力。

 为什么现在？

尽管多元化始终是投资组合构建的核心，但在过去几年中，由于七只明星股在股市指数中产生了不成比例的回报，多元化变得越来越重要。投资者希望分享上涨的机会，但在整个投资组合层面以可控风险的方式实施变得越来越困难。我们认为，长期来看，将实物资产引入整个投资组合可以帮助解决这个问题，我们也认为，自上而下和自下而上的动态支持在短期内这样做是有益的。

第三季度凸显了宏观经济动力在上市实物资产领域的强大影响力，因为上市实物资产的表现超过了广泛的股票市场。我们相信，较低的利率与经济不确定性相结合，为进入 2025 年的上市实物资产的主动管理人提供了有利的市场环境。

不仅从宏观经济层面看有有利的背景，我们还相信自下而上的基本面提供了在上市实物资产中吸引人的机会。第三季度的收益通常超过了预期，与广泛的股票相比，从市盈率（P/E）的角度看，上市实物资产的交易价格接近 15 年来的最低点。尽管它们随后有所小幅反弹，但仍有很多机会利用估值重定价，这为除了通常的收益增长和股息收益率驱动因素之外，提供了额外的超额回报来源。

 总结

尽管我们相信在过去几年，投资者采取将上市实物资产纳入战略资产配置的做法是谨慎的一步，但我们现在看到的机会尤其具有吸引力。在我们看来，当前的利率环境，结合经济不确定性以及个股波动，为上市实物资产管理者提供了多方面增加价值的有利环境。

投资者在寻找以风险可控的方式参与由七巨头主导的市场的方法时，我们相信，通过上市实物资产拓宽投资机会范围可能是关键。最终，这样做为积极的股票挑选者提供了更多机会，通过自下而上的股票选择来产生超额收益，同时在同时间分散投资组合风险。