美国房地产市场：挑战与解决方案
Stringer 资产管理团队，11/12/24
美国房地产市场在最近几十年经历了显著的转变，全球金融危机（GFC）和 COVID-19 疫情的后续影响留下了持久的影响。本文探讨了当前房地产市场的状态，导致其挑战的因素，以及解决持续的负担能力问题的潜在解决方案。
美国房地产市场面临的一个最紧迫问题是对住房的严重短缺。在次贷危机（GFC）之后的几年里，房屋建设行业大幅减少了产出，这导致与历史建筑速度和新家庭形成相比，累计短缺了数百万套住房。这种过少的生产造成了供需之间的结构性失衡，并为今天我们所看到的负担能力挑战奠定了基础。
自 1959 年以来，美国每年的新建住宅平均为 143.3 万套。如下面的图表所示，过去 65 年中，房屋建设经历了许多繁荣和萧条。这些繁荣期可以持续几年，如上图所示的平均年均建设所示。
相反，低于平均水平的年度建筑活动的衰退期通常要短得多。然而，自从这个数据集在 1959 年开始以来，我们还没有看到像当前年度住房开工量低于平均水平这样的持续时间。
在 2000 年代中期的过度建设房地产热潮之后，新房建设显著放缓。从 2007 年到 2023 年，每年的新房开工量平均为 110 万套，而长期趋势为每年 143.3 万套。简而言之，17 年内，每年的新房开工量平均低于长期平均水平 33.3 万套。值得注意的是，尽管近年来随着人口增长放缓，新家庭形成量有所减少，但结果仍然是数百万套房屋短缺。
额外的一个，尽管可能是次要的因素，是每栋房屋的规模以及相关建设成本的增加。如下面所示，自 1960 年代以来，新建房屋的中位数规模持续增加。自 1990 年以来，新建房屋的中位数规模从大约 1900 平方英尺增加到 2400 平方英尺。除了材料和劳动力成本的上涨，建造这些更大房屋所需的材料和劳动力数量的增加也推动了单位成本的提高。
COVID-19 大流行加速了房价上涨，加剧了现有的房地产市场紧张局势。随着远程工作变得普遍，人们寻求更大的居住空间，对住房的需求激增。这种需求的增加，加上原有的住房短缺，导致了房价的急剧上涨。在大流行前的时期（1990-2019 年），中位房价的年平均增长率从 3.46%跃升至大流行后时期（2020-2023 年）的惊人 7.68%。
虽然中等家庭收入也有所增长，但并未跟上房价快速上涨的步伐。在疫情前（1990-2019 年），中等家庭收入的年平均增长率为 2.93%，略低于中等房价 3.46%的年增长率。然而，在疫情后时期，差距显著扩大。从 2020 年到 2023 年，中等家庭收入的年增长率加速至 4.13%，但这一增长速度远不及中等房价 7.68%的年增长率。
收入增长与房价增长之间的这种不断扩大的差距导致了美国人住房负担能力的显著恶化。对于许多人来说，拥有自己住房的梦想变得越来越难以实现，特别是对于首次购房者和低收入群体而言。
利率在住房负担能力中也扮演着至关重要的角色。过去几十年，房贷利率普遍呈下降趋势。1970 年代末至 1980 年代初的房贷利率在十几点，下降至 1990 年的 10.13%，随后在 2020 年达到历史最低点 3.11%。这些较低的利率在一定程度上抵消了房价的上涨，使购房者的月供更加可负担。
然而，截至 2024 年 10 月，房贷利率已升至 6.72%。这使得利率回到了更“正常”的水平，加上房价高企，对可负担性造成了双重打击。许多潜在买家现在不仅要面对更高的购房价格，还要承担更高的借贷成本，这进一步加剧了可负担性问题。
我们可以看到这些现象随时间的趋势。如下图所示，1990 年至 2000 年间，中位收入与中位房价保持同步。在 2000 年代中期的房地产繁荣期间，收入落后了。随着房地产泡沫破裂，房价修正，收入短暂地赶上。最近，中位房价再次大幅领先。
我们认为，解决住房负担能力问题最有效的长期解决方案是大幅增加住房供应。这种方法解决了问题的根本原因：可用住房单位的短缺。通过鼓励更多的建设，我们可以朝着供需之间的差距缩小的方向努力，这应该有助于随着时间的推移减轻价格压力。
可以采用几种策略来提振建筑业：
城市规划改革：许多地区有严格的分区法规，限制了住房密度和类型。放松这些限制可以允许提供更多样化和丰富的住房选择。
简化审批流程：为新建设项目减少官僚繁琐程序并加快审批过程，有助于加速建筑速度。
开发者激励：税收减免或其他财政激励措施可以鼓励开发者建造更多房屋，尤其是在经济适用房领域。
基础设施投资：改善交通网络和其他基础设施可以使以前不太吸引人的地区更具开发吸引力。
支持创新的建筑方法：鼓励采用如模块化建筑等技术可以帮助降低建筑成本和时间。
重要的是要注意，解决住房短缺问题需要持续且长期的努力。即使我们将每年的建筑速度提高 50%甚至更多，也需要数年时间才能弥补市场上目前缺乏的数百万套住房。这强调了需要耐心和持续的政策关注以实现有意义成果的必要性。
美国房地产市场面临来自多年生产不足的显著挑战，过去几年的经济冲击加剧了这一问题。房价增长与收入增长之间的差距扩大，结合回到更正常的利率水平，已经造成了一个负担能力危机。虽然没有快速的解决方案，但增加住房建设的集中努力提供了最有可能向前发展的途径。通过解决基本的供需失衡，我们可以朝着对所有美国人来说更加稳定和可负担的房地产市场努力。然而，这需要持续的承诺、创新的政策和耐心，以克服多年来的建设不足并适应不断变化的经济现实。
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