REITs：在不确定的时代提供可见性

富兰克林股票集团投资组合经理 Daniel Scher 和 Blair Schmicker 认为 REIT 不仅仅是人们曾经认为的“资产集合”，而是提供优质商业模式和拥有长期价值记录的专业管理团队的机会创建。

现代房地产投资信托 (REIT) 时代始于 20 世纪 90 年代初，其最初的吸引力很简单，就是作为一种参与商业房地产所有权利益的手段，而不会遇到流动性不足和信息披露较弱的陷阱。该资产类别在过去 30 年中已经成熟，如今许多人可能将其视为整个房地产领域质量、资本管理、透明度和治理的基准。从过去的挑战中汲取的经验教训无疑在过去三十年房地产投资信托基金行业的发展中发挥了作用。例如，2008/2009 年的全球金融危机 (GFC) 改变了许多上市 REITs 在财务杠杆（债务）方面的运作方式；如今，许多房地产投资信托基金的负债率处于历史低位。最近的 COVID-19 大流行带来了一系列前所未有的挑战，但在此之后，许多上市房地产投资信托基金改进了其内部实践和披露。

另一个结果是技术和行为的快速变化影响着人们的生活、工作和娱乐方式，对零售和办公空间的利用产生巨大影响。反过来，房地产投资信托行业的基本构成已从传统用途转向工业、住宅、自助仓储、医疗保健、数据中心和蜂窝塔等类别，每个类别都具有强大的长期基础。

我们相信，在我们生活的世界充满不确定性的时代，这是一个好兆头。在这里，我们重点关注与房地产投资信托行业相关的四个特征，这些特征可以在这个动荡的时期提供急需的可见性：（1）可靠的收入， (2) 构成变化，(3) 顶级透明度，以及 (4) 财务灵活性。

可靠的收入

房地产投资信托基金的大部分收入来自在房地产投资信托基金拥有的空间上签订租约的租户的租金收入。虽然也有住宿、自助仓储和住宅等例外情况，但这些租赁大多是多年期合同，从而提供了良好的收入可见性。投资组合本身往往被高度占用，并且随着时间的推移，该指标的一致性证明了房地产投资信托基金行业整体的质量主张。重要的是，即使在最严重的市中心，例如全球金融危机，美国房地产投资信托基金的同店净营业收入 (NOI) 增长仅在几个季度内出现小幅负增长，然后在随后几年强劲复苏，并得到稳定的租金增长的支撑入住率高（参见图表 1）。

图表 1：同店季度 NOI 增长

成分变化

过去十年左右房地产投资信托基金的一大主题是基础资产构成的重大变化。具体来说，我们看到零售和办公业务的代表性大幅减少，工业和公寓等更受基本支持的细分市场增加，以及向其他类别的扩张，包括塔楼、数据中心、活动房屋、单户租赁和高级住房。我们认为，随着需求越来越受到电子商务增长和人口老龄化等长期趋势的影响，这降低了该行业的周期性。

此外，我们还想强调两个进一步的好处：(1) 越来越多具有对比经济敏感性的财产类型有利于更大程度的多元化，并增加获得更高风险调整回报的潜力；(2) 类别之间广泛的业绩分散可以创造更多机会适合经验丰富的 REIT 投资专业人士。

顶级透明度

与其他公开注册的公司一样，房地产投资信托基金必须按照美国证券交易委员会的规定，向投资者披露财务信息，并及时报告重大业务发展和风险。由于立法要求房地产投资信托基金将其大部分收入作为股息支付给股东，房地产投资信托基金还提供了额外的透明度，导致他们在寻求执行增长战略时更频繁地参与资本市场。因此，房地产投资信托基金管理团队需要向投资者公开他们的策略，解释他们的计划并证明他们使用投资者资金的合理性。所有这些因素都为房地产投资信托基金投资专业人士提供了对房地产投资信托基金财务和运营的更深入的了解。除了法定要求外，今天的投资者还可以期望收到有关运营指标、租赁活动、开发项目、交易活动和债务时间表等的详细信息。

财务灵活性

我们认为，获得公共股权和债务市场提供的永久资本是房地产投资信托基金的一个显着优势，尤其是在经济形势更加严峻的情况下。该行业的一个关键特征是大多数成分股都具有投资级信用评级，例如截至2023年8月31日，72只美国股票REITs获得了标准普尔、穆迪或惠誉的投资级信用评级。¹

此外，经过长期的资本纪律（可追溯到全球金融危机时期），REIT 行业如今的杠杆水平处于历史低位，净债务与 EBITDA 之比约为 5.5 倍。²在资本环境趋紧的情况下，这是一个令人羡慕的地位，更不用说在困境机会出现时利用它们的能力。凭借健康的资产负债表、长期且基本固定的融资到位，以及坚实的有机故事（很大程度上受到长期顺风的支持），我们相信房地产投资信托基金在未来几年内有能力增加收益和股息。

图表 2：债务/总资产价值（%）和净债务/EBITDA

不确定时期的价值

这些特征等巩固了该行业的稳固地位，特别是当我们考虑到当前不确定的金融环境时。在今天的环境中，发生了很多事情。从生活成本、利率变化、经济衰退的可能性和银行体系的担忧，到气候变化、战争、美国大选、人工智能的影响和不断变化的劳动力市场——这足以让任何人头晕目眩。在这样的时期，投资者可能会考虑配置上市房地产投资信托基金，这种资产类别历来被证明是可靠且有利可图的投资。

人们可能会推断，房地产投资信托基金具有一系列有吸引力的属性，应该拥有与其他资产类别相比具有竞争力的现金流倍数。事实上，这种情况在他们的历史上经常出现，除了我们最近发现的时期（即利率快速上升）。

截至 2023 年 9 月 30 日，富时 NAREIT 全股票房地产投资信托指数较 2021 年 12 月 31 日创下的峰值低 25%。4 以标准普尔 500 指数为代表的更广泛股票较截至 2023 年 9 月 30 日的峰值低⁴ % ， 通过对比。⁵ REIT 行业目前的交易价格较估计资产净值以及非交易工具定价大幅折扣，隐含资本化率平均高于 6%，运营资金倍数比标准普尔 500 指数低两圈指数市盈率平均值。⁶

总而言之，我们认为现在是进入房地产投资信托基金的好时机，它可以在这个不确定性加剧的时代提供高水平的知名度。

有什么风险？

所有投资均涉及风险，包括可能损失本金。股本证券会受到价格波动的影响，并可能遭受本金损失。固定收益证券涉及利率、信贷、通货膨胀和再投资风险，以及可能的本金损失。随着利率上升，固定收益证券的价值下降。

替代策略可能会面临潜在的重大价值波动。

房地产投资信托基金（REIT）与房地产市场的表现密切相关。房地产投资信托基金面临流动性不足、信贷和利率风险以及与中小型投资相关的风险。

与上市公司的投资相比，私营公司面临着一定的挑战，并涉及增量风险，例如应对这些公司缺乏可用信息以及普遍缺乏流动性的问题。

主动管理并不能确保收益或防止市场下跌。

^1.资料来源：彭博社。EBITA = 税项、利息及摊销前利润。

^2.资料来源：花旗集团。截至 2023 年 7 月。

^3.资料来源：花旗集团。截至 2023 年 9 月 30 日。

^4.资料来源：彭博社。富时 Nareit 全股票 REIT 指数是美国股票 REIT 的自由流通量调整市值加权指数。该指数的成分股包括所有符合税收资格的房地产投资信托基金，其总资产的 50% 以上为符合资格的房地产资产（不动产抵押贷款除外）。指数不受管理，不能直接投资。它们不包括费用、开支或销售费用。过去的表现并不是未来结果的指标或保证。

^5.资料来源：彭博社。

^6.资料来源：花旗集团。2006 年 1 月至 2023 年 9 月 30 日。