注意供应:高利率对美国住房的反直觉影响

待售房屋的稀缺支撑了房地产市场令人惊讶的弹性,尽管负担能力下降,但可能进一步推高房价

过去两年抵押贷款利率的大幅上升并没有导致房价暴跌,反而通过抑制待售房屋的供应提振了美国房地产市场。我们认为,供需失衡可能会持续下去,从而支撑房价进一步升值和租金上涨。

有几个因素限制了供应,包括“锁定效应”。抵押贷款利率较低的房主不愿意出售以更高利率购买另一套房子。我们相信这种影响将会持续下去。预计未来几年多户住宅的建设也会减少,从而加剧住房短缺。

我们正在监测即将到来的住房供应的几个指标,以获取有关市场健康状况的信号。鉴于我们预计房价升值将保持弹性,PIMCO 看到了住宅抵押贷款支持的债券具有吸引力的机会。我们认为,在当前利率较高的环境下,未来三年美国房价可能会以较低的两位数百分比上涨。

较高的利率会限制供应

自疫情爆发以来,美国房地产市场动态发生了巨大变化,货币刺激措施将抵押贷款利率推至历史低点,引发了一波购房和再融资浪潮。在接下来的几个月里,财政刺激支撑了美国经济,而美国人普遍重新考虑他们想要在哪里生活和工作,导致许多地区的房价出现前所未有的飙升。

此后,美联储大幅加息以对抗通胀,抵押贷款利率飙升至20年来的高点。随着住房负担能力急剧下降,抵押贷款购买申请已降至历史低点。根据全国房地产经纪人协会的数据,经季节调整后的 10 月份成屋销售年率从疫情期间的 650 万套降至 379 万套。我们预计将进一步下降至约 350 万至 375 万。

然而,活动的减少并没有转化为房价的大幅下跌。 CoreLogic 的数据显示,在较 2022 年的峰值下降约 3% 后,全国和全国大部分地区的房价现已回到历史高位。矛盾的是,除了消费者强于预期之外,较高的利率还通过以下机制减少供应,支持了房价的弹性:

  1. 锁定效应

房主既享受着强劲的价格上涨,也享受着以负实际利率融资的住房贷款。图 1 显示了市场抵押贷款利率与家庭住房融资利率之间的差异。在正常时期,这个差距不到半个百分点。今天,这一比例接近四个百分点。

新抵押贷款利率与现有抵押贷款利率之间的差异.png

任何抵押贷款利率在 3% 左右的房主都会面临很大的经济动力,不愿意出售该房屋并以高于 7% 的利率购买另一套房屋。从理论上讲,这种“留在原地”的市场应该对供给和需求产生同等的影响,因为那些本来会搬家但没有搬家的人也不会创造额外的需求。

然而,我们认为,放弃低抵押贷款利率的抑制作用也会影响因生活事件(例如死亡、搬迁、离婚)或转向租赁市场而投放市场的房屋数量,因此净值下降供应。从历史上看,可用供应一直是房价升值的关键预测因素,鉴于目前的供应水平较低,我们预计升值将强劲。

  1. 建筑和多户住宅

多户住宅的大量供应一直是房地产市场的一线希望,尤其是对于租房者而言。今年新多户住宅的交付量有望创纪录,从而缓解一些租金价格压力。

然而,由于较高的利率阻碍了新多户住宅建设的融资,预计交付量将在 12-15 个月内开始正常化(见图 2)。从 2026 年开始,多户住宅供应量预计将急剧下降,这可能会加剧长期住房短缺问题。

多户住宅的新交付量和预期新交付量

  1. 住房和经济衰退

除全球金融危机外,在过去的经济衰退中,房地产市场总体表现良好(见图 3)。部分原因是美联储通常会在经济衰退时降息,而投资者则寻求债券,从而压低收益率。这会影响抵押贷款利率,并充当住房的减震器。

有人可能会说,如果发生经济衰退,锁定效应缓解导致的供应增加将超过负担能力提高带来的额外需求。然而,考虑到目前市场利率抵押贷款的资金状况,我们认为这种情况不太可能发生:如果抵押贷款利率降至 5%,边际买家的承受能力将大大提高,但拥有 3% 抵押贷款的潜在卖家仍不愿购买。放弃那个吧。

在过去的几次经济衰退中,房价一直保持良好

  1. 监控供应

在这种环境下,我们认为监控额外供应来源非常重要。对于现有房屋,我们仔细观察待售房屋库存、新挂牌数量、吸纳率以及其他指标,例如降价频率以及与挂牌价格相比的交易价格,包括区域和大都市统计区域层面。

对于新房,我们倾向于关注不同竣工水平的待售房屋库存,以及竣工率与开工率以及预期的家庭组建率。住宅建筑商和单户租赁运营商的结果和评论也可以提供有关供应速度的有用信息。

影响:房价上涨和租金上涨都可能继续阻碍利率上升

考虑到这些因素,我们认为美国住房供需失衡可能会继续为房价上涨创造强有力的环境。与大流行前相比,租金通胀也可能保持较高水平,因为住房的结构性短缺持续存在,而且负担能力的挑战促使更多家庭租房。

在太平洋投资管理公司,我们继续看好住宅抵押贷款支持的债券。我们预计房价升值将“在较长时间内保持较高水平”,这使得住宅信贷成为一种强有力的全天候策略。

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